田畑や山を所有している人の中には、相続の時にはどうなるのかと心配している人もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、宅地の評価と異なる「農地・山林の評価方法」を詳しく説明していきたいと思います。

農地の評価について

農地は、所在する地域によって４つの区分に分かれています。

主に工作を目的とし、宅地の価額の影響を受けない農地を「純農地」といいます。また、市街地に近く、純農地よりも売買価額水準が高い農地を「中間農地」といいます。市街地に近接しており宅地等へ転用が可能な農地を「市街地周辺農地」、農地法の転用許可が済んでおり、農地転用許可が不要な農地を「市街地農地」といいます。

純農地、中間農地については、倍率方式によって評価を行います。倍率方式とは、その農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価する方法をいいます。また、市街地周辺農地は、その農地が市街地農地とした場合の価額の80％に相当する金額として評価します。

最後に、市街地農地の評価ですが、倍率方式または宅地比準方式が用いられます。宅地比準方式とは、「その農地が宅地であるとした場合の１平方メートル当たりの価額」から、「その農地を宅地に転用する場合にかかる造成費の額」を引き、その値に農地の地積(面積)を乗じたもので評価額とするものをいいます。

山林の評価について

「農地」に区分があったように、「山林」も所在地の環境によって３つの区分に分けられます。

市街地から遠く離れた場所にあることで、土地の財産評価の際に宅地の影響をほとんど受けない山林のことを「純山林」といいます。また、市街地にあり、土地の評価について宅地の影響を受ける山林を「市街地山林」といいます。「純山林」と「市街地山林」の中間の山林を「中間山林」といいます。

山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3種類に分けられています。国税庁のホームページにある「倍率表」で、「純＝純山林」「中＝中間山林」「市比準＝市街地山林」のどれに該当するか確認できます。

「純山林」「中間山林」は倍率方式、「市街地山林」は原則として宅地比準方式での評価となります。

地積について

土地の評価額を求める場合に用いる地積は、原則として登記簿に登記されている地積によるとされています。しかし、実際には、登記簿に登記されている地積が現況の地積よりも大きいと認められる場合があります。

登記地積は200㎡となっている宅地を測量したところ、現況は185㎡だったというような場合がそれに当たります。そのような場合には、現況の地積を用いることになります。

今回は、「農地・山林の評価方法」について解説してきました。
最後までお読みいただき、有難うございました！