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生産緑地の2022年問題とは?

ご存知の方もいるかと思うのですが、東京オリンピックが開催される2020年以降になると、大都市における土地の需給バランスが崩れるのではないかと予想されています。

その理由として、2022年になると「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建てなどの住宅用地として順次放出される可能性があり、その土地の面積は、東京ドーム約3000個分という広大なもののため、土地の需給バランスに強く影響を及ぼすのではないか、と考えられているからです。

今回は、「生産緑地の2022問題」について、詳しく説明していきたいと思います。

そもそも生産緑地とは

「生産緑地」とは、市街化区域内にある農地等のうち、農林漁業との調和を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的として、市区町村が指定した農地等のことを言います。

生産緑地に指定されると税制上の優遇を受けられ、固定資産税が安くなることに加え、相続税の納税猶予も受けられます。しかし、農業を継続することが義務づけられており、その土地の売却や転用は不可となってしまいます。

生産緑地をめぐる、これまでの動き

1974年に公布された「生産緑地法」では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われました。その結果、都市近郊の農地はその多くが宅地化されることになりました。当時は住宅不足が深刻であったため、それを解消する流れがあったかと思われます。

そして、1992年の同法改正により、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される農地に分けられました。

生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることも可能となったのですが、生産緑地の所有者はこのような優遇措置を受ける代わりに、建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。

生産緑地の2022年問題とは

「生産緑地」は原則として、すべて住宅建設可能な市街化区域内にあり、その点が非常に重要なポイントになっていきます。

同法の適用は1992年からで、期限は30年後。この期限を迎えたとき、所有者が病気などで農業に従事できなくなった、あるいは死亡などの場合に、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申し出を行えます。

この買取り申し出に対し自治体は、特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされていますが、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として他に買う者がいなかったりする場合には、この生産緑地指定が解除されてしまいます。

ちなみに、これまでの実績では、予算不足などの理由から、自治体による買い取りの実績はほとんど見られていません。そうなると、優遇された固定資産税が数倍に上がるため、所有者は土地を持ち続けられずに、売却するしかなくなることが大いに予想されます。

つまり2022年以降、生産緑地の多くが宅地化する可能性が高いのです。圧倒的な土地放出による宅地化が進めば、不動産価格が下降していくのではないかと考えられます。

今回は、「生産緑地の2022問題」について解説してきました。
最後までお読みいただき、有難うございました!

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