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生産緑地2022年問題に対する3つの対処法とは?

前回のブログでも紹介しましたが、東京オリンピックが開催される2020年以降になると、大都市における土地の需給バランスが崩れるのではないかと予想されています。

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繰り返しになりますが、その理由としては、2022年になると「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建てなどの住宅用地として順次放出される可能性があり、その土地の面積は、東京ドーム約3000個分という広大なもののため、土地の需給バランスに強く影響を及ぼすのではないか、と考えられているからです。

今回は、「生産緑地の2022問題に対する3つの対処法」について、詳しく説明していきたいと思います。多くの生産緑地の所有者は、指定から30年が経過する2022年以降、次の3つのいずれかの対処法を選ぶことになると思われます。

買取りの申し出を行って、土地を売却する/または活用する場合

農業をやめて土地を売却することが出来れば、まとまった売却代金が得られるでしょう。また、賃貸アパートや駐車場などの用途で活用すれば、賃料収入を得ることが出来ます。または、自宅の敷地として活用するなど様々な方法で有効活用をすることが可能となります。
しかし、こういったケースでは、相続税や固定資産税の負担が大きく増えることに注意が必要となります。相続税の納税猶予の特例を受けている場合には、農業をやめた時点で猶予されていた相続税を納めなければなりません。
相続税に加え、もともとの相続税の納期限から起算した利子税も支払わなければなりません。固定資産税は宅地並みに課税され、場合によっては、税額が数十倍に膨れあがることも考えられます。
そのため、この方法を検討する際には、上記のような税負担も含めた有効活用後の資金繰りも考慮に入れる必要があります。

特定生産緑地の指定を受けて農業を続ける場合

後継者がいて農業を続ける場合ですが、その場合には、「特定生産緑地」の指定を受けた方が良いと思われます。と言いますのも、「特定生産緑地」の指定を受けなければ、後継者に相続する際に、相続税の納税猶予が受けられないのです。

後継者の代まで農業を続けていき、納税猶予を受けたい場合には「特定生産緑地」の指定を受けることが必須となります。固定資産税についても、農地並み課税が維持されることになりますので、今まで通り税制上のメリットを受けることも可能です。

農業の継続を10年間義務付けられるというデメリットはありますが、最低でも今後10年以上、後継者の代まで農業を続けていく予定がある場合には、最も適した方法と言えるのではないでしょうか。

特定生産緑地の指定を受けずに農業を続ける場合

「特定生産緑地」の指定を受けずに農業を続けることも対処法の一つだと考えられます。ただし、すぐに売却や転用はしないものの後継者がおらず、近い将来(10年以内に)農業をやめることが予定されている場合にのみ、適した方法だと思われます。
その理由としましては、「特定生産緑地」の指定を受けない場合、には、10年間農業の継続が義務付けられることはないというメリットがある一方で、いつでも売却や転用ができるため税制上のデメリットが発生してしまうのです。

相続税の納税猶予を受けている場合には、現在の所有者が農業を続けている間は引き続き猶予されますが、後継者への相続では納税猶予が受けられません。加えて、固定資産税は宅地並みの水準まで5分の1ずつ5年間かけて段階的に引き上げられます。

そのため、農業を辞め、買い取りの申出を行うタイミングについては、現在受けている納税猶予が打ち切りとなってしまうことや固定資産税の段階的引き上げの状況などを加味しながら、慎重に検討する必要があるのです。税理士等の専門家にご相談の上、タイミングも考慮することが必要だと考えられます。

今回は、「生産緑地の2022問題に対する3つの対処法」について解説してきました。
最後までお読みいただき、有難うございました!

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