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今さら聞けない!サブリースついて

相続税の節税対策として、アパート経営を行う人が多くいらっしゃいます。アパート経営には、空室を保証してくれる「サブリース契約」という制度があり、初心者でも安心してアパート経営を行うことができる、というのもその理由のひとつとなっています。

今回は、「今さら聞けない!サブリースについて」書いていきたいと思います。

サブリースとは

サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというものを指します。 住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みになっています。大手アパートメーカーが相続対策などを目的として地主様に対して賃貸経営、土地活用の提案をする場合には、アパートの建設と合わせて、完成後の「サブリース」による家賃補償をセットで提案することが一般的になっています。

サブリースのメリット

まずは何と言っても、収入の安定がメリットに挙げられます。実際の入居率に関わらず「毎月一定の借上げ家賃収入」が見込めるため、収入が安定します。加えて賃貸管理業務も委託しているため、オーナー様は何もせず毎月通帳だけ眺めていればいいという状態になり「賃貸経営がラクになる」ことが最大のメリットです。

従って、高齢で賃貸経営が困難なオーナー様や、日中の仕事が忙しく賃貸経営に積極的に関わる時間のないオーナー様には適していると言えるでしょう。

サブリースのデメリット

建物は経年で必ず劣化しますので、将来どこかのタイミングで修繕・リフォーム工事が必要となります。例えば新築から10年もすると金属製の扉や手すりにサビが目立ち始めます。そうするとサビ落としと再塗装のリフォーム工事が必要となります。

そして当然のことながら、リフォームを検討する際には、なるべくリフォーム費は割安で、確かな工事をしてくれるリフォーム会社を選定したいところです。

しかし、サブリース会社によっては、「指定のリフォーム業者」を利用することや、「〇年後にはこの修繕工事を実施することが必須条件」とリフォーム会社や工事内容をオーナー様が自由に選べないサブリース契約も多いようです。

 

主なサブリース会社

サブリースを検討したくても、どこに頼めばよいか良く分からない、という方も多いかと思います。まず候補に挙がるのが、大手アパートメーカーではないでしょうか。テレビCM等でおなじみのアパートメーカーですが、「新築物件が対象」です。新築工事から建てた後の賃貸管理とサブリースまで、すべて一括で依頼するパターンとなります。

次に、エイブル、ミニミニ、アパマンなど大手の賃貸系不動産チェーン店や、住友、三井、東急など大手総合不動産会社もサブリースを手がけている企業は多いです。不動産会社系は、新築・既存問わず対象としています。

オススメは、地元エリア限定でサブリースを行う地域の不動産会社です。上の大手賃貸系不動産チェーンも同様ですが、入居者を見つけてくれるのは物件地元の不動産会社ですから、まずは地元の不動産会社に問い合わせるのがよいでしょう。

サブリースを行う際の注意点

まず最も大切なことは「契約書・約款のすべて読み込む」ことです。例えば、サブリース賃料の見直し時期についてです。サブリース会社により、当初10年固定、2年毎に見直し、いつでも見直し可能など、見直し条件が決まっています。加えて、値下げ額の範囲まで定めているサブリース会社もありますので、同じエリア内で過去の見直し額(値下げ額)の実績なども含め、必ず確認しましょう。

また、敷金や礼金、更新料の分配についても必ずチェックしておきましょう。これら家賃以外の収入項目がオーナー様とサブリース会社、どちらの取り分となるのかを確認しましょう。一般的には丸ごとサブリース会社の取り分ですが、空室補償ではオーナー様の収入となります。

免責期間中の家賃について

サブリース契約における新築当初の数カ月間を「免責期間」と言い、オーナー様に家賃が一切入らない期間となります。本来、工事完成の数カ月前から早めの入居募集が実行されていれば、新築ですから竣工時には満室に近しい入居状況となっているケースが多いです。その新築時の一番よい時期の家賃収入がサブリース会社の取り分となってしまう契約です。

これは、オーナー様の借入金返済の開始日が、一般的に竣工から3ヶ月後まで延長可能な金融機関が多いことを利用したと思われます。なお、空室補償では、当初の免責期間家賃もオーナー様の収入です。

まとめ

・サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというものを指す。

・リフォーム会社や工事内容をオーナー様が自由に選べないサブリース契約も多い。

・サブリース契約における新築当初の数カ月間を「免責期間」と言い、オーナー様に家賃が一切入らない期間となる。

以上、簡単ではありますが、

「今さら聞けない!サブリースについて」を解説してきました。

最後までお読みいただき、有難うございました!

 

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