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知らなきゃ損!課税対象額を減らす3つの施策とは

相続税の課税対象額を減らすためには、大きく3つの方法があります。

 「小規模宅地等の特例の活用」、「土地の評価方法の見直し」「不動産活用することによる評価額の圧縮」といった3つです。以下では、3つの方法について詳しく説明するとともに、具体例も挙げていきます。

今回は、「知らなきゃ損!課税対象額を減らす3つの施策とは」について書いていきたいと思います。

小規模宅地等の特例の活用

 

「小規模宅地等の特例の活用」とは、自宅や事業用の土地に対して、相続税評価額が大幅に圧縮される特例を活用し、課税対象額を減らす方法です。適用面積に上限があるため、どの土地にこの特例を適用させるべきか検討する必要があります。

また、土地を買い替えることによっても、この特例をより有効に活用することが出来ます。それは、この特例で評価減が受けられる土地面積に上限が決められているからです。例え土地の総額が同じであったとしても、路線価が低い土地から、路線価が高い土地に買い替えれば、特例の面積上限内の土地の評価額が増えます。それにより、特例による評価減効果が大きくなります。

土地の評価方法の見直し

 

土地は「分割方法の工夫」や「利用区分の見直し」、そして「相続税評価額の補正」をすることにより、相続税評価額を減らすことが可能です。例えば、「分割方法の工夫」をする場合、土地を分割することによって、「低い路線価」で評価される土地を作り出すことが可能になります。また、「評価額が低くなるような形状にすること」によっても相続税評価額を圧縮することができます。

具体的な事例ですが、例えば土地が2つの道路に面している場合は、分割によって片方の土地を路線価が低い方で評価するようにします。また、分割によって片方の土地を不整形地にすることで、相続税評価の時に補正値を掛けて評価を減額できますので、これを利用して相続税評価額を圧縮します。

上記のように分割した土地であっても、相続後に同時に売却することができれば、1つの土地であるため売却金額は下がらず、相続税額だけを少なくすることができるのです。

土地の「利用区分の見直し」とは、自家用地よりも貸家建付地の評価が低いことを利用した相続税評価額の圧縮方法となります。駐車場は自家用地として評価されますが、アパートの住人のための駐車場は、貸家建付地の評価を適用できます。そのため、アパートの住人用とそれ以外に駐車場を分けることができれば、相続税評価額が圧縮できます。

 土地の「相続税評価額の補正」とは、先ほど少し触れましたが相続税評価の時に補正値を掛けることによって、相続税評価額を下げることができるという仕組みを利用した資産の圧縮方法です。例えば、奥行きが長い土地は「奥行長大補正値」、間口が狭い土地は「間口狭小補正値」、面積が広い土地は「広大地補正値」を掛けて評価額を圧縮することが可能です。

相続税評価は、相続人側が評価をすることになっているので、補正せずに申告した場合は余計に相続税を支払うことになります。自分の土地の中で補正ができるものがないかチェックし、必要に応じて土地家屋調査士に評価を依頼することが必要です。

不動産活用することによる評価額の圧縮

 

「不動産活用することによる評価額の圧縮」は、「現金よりも不動産の相続税評価額が低いこと」と、「他人に不動産を貸すことによって相続税評価額の減額ができること」を利用した資産の圧縮方法です。

建物は、相続税評価の時には固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額の時価に対する評価の割合は構造によって違い、目安としては木造・軽量鉄骨造50%、重量鉄骨造55%、RC 造60% です。つまり、木造の建物を建てた場合、その建物は、建てるのにかかった金額で評価されるわけではなく、時価の50% 程度の金額である固定資産税評価額で評価されるのです。さらに、建物完成時から時間が経てば、減価償却費分だけ固定資産税は少なくなっていきます。

また、賃貸用の建物であれば、固定資産税評価額からさらに借家権の割合を引くことができます。借家権は賃貸物件に住んでいる人の権利なので、その分を所有者の評価額から引くことができるのです。借家権は、現在は30% で設定されています。

 土地の相続税評価では、公示地価の概ね70% 程度の水準で設定されている路線価を使うので、現金を土地に変えるだけで評価額を30% 少なくすることが出来ます。さらに、土地に賃貸用の建物が建っていれば、土地の評価は貸家建付地評価となり、借家権と借地権を掛けた割合分だけ土地の評価額を下げることができます。

収益物件を購入した場合には、建物と土地の評価減効果を同時に受けることが出来ます。ただし、賃貸用の建物を建てる場合や、収益物件を購入する場合は、相続税評価額の圧縮効果だけでなく、収益性も良く検討しないと資産を大きく減らすことになるので、注意が必要です。

まとめ

 

・「小規模宅地等の特例の活用」は、適用面積に上限があるため、どの土地にこの特例を適用させるべきか検討する必要がある

・土地を分割することによって、「低い路線価」で評価される土地を作り出すことが可能になる

・自家用地よりも貸家建付地の評価が低いことを利用した、土地の「利用区分の見直し」は相続税評価額の圧縮方法となる

 

以上、簡単ではありますが、「知らなきゃ損!課税対象額を減らす3つの施策とは」を解説してきました。

最後までお読みいただき、有難うございました!

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