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準備しておくべき!?2020年問題と2022年問題とは

 明けましておめでとうございます。

 年も明け、令和二年、2020年となりました。2020年と言えば、注意しておく必要のある「2020年問題」といったものがあります。また、2年後の2022年も同様に、「2022年問題」と注目されています。

今回は、「準備しておくべき!?2020年問題と2022年問題とは」について書いていきたいと思います。

2020年問題とは

「2020年問題」は、大きく分けると2つあります。増税による需要の落ち込みと、オリンピックの閉幕です。それぞれについて、述べていきたいと思います。

増税による需要の落ち込み

 まず、1つ目に問題となるのが、消費増税による需要の落ち込みです。土地やマンションなど不動産に限ったことではありませんが、2019年10月から、8%から10%へ消費税が引き上げられました。

一部の商品については、軽減税率が適用されたり、キャッシュレス決済に対してポイント還元されたりするなど、いくつかの景気対策が打たれましたが、さまざまな業界で需要の冷え込みが予想されています。

前回、消費税が引き上げられたのは2014年であり、2014年4月から8%になりました。不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向」によれば、消費税増税があった2014年の首都圏マンション年間発売は20.5%減となり、全エリアで減少しています。同様に、10%へ増税後においても、買い控えが見られることはほぼ確実でしょう。

オリンピックの閉幕

  今年、東京オリンピック・パラリンピックが開催され、閉幕を迎えます。2013年に東京オリンピックの開催が決まってから、インフラ整備や施設・マンション等の建設ラッシュや海外投資家による「買い」などの影響もあって、首都圏を中心に不動産市況は活性化してきました。

不動産経済研究所の「首都圏新築マンション平均価格」において、2013年には4,929万円であったものが、2017年には5,908万円となっており、わずか5年間で1,000万円ほども上昇しています。

東京オリンピックが閉幕すれば、インフラ整備、施設やマンションの建設ラッシュも落ち着きます。加えて、価格上昇を見込んで日本の不動産に投資してきた海外投資家も、値下がりする前に売却をして利益の確定をおこなうことが予想されます。

海外投資家が多くの不動産を手放すことで、需給バランスが崩れ、不動産価格が下落することが考えられます。 

2022年問題とは

 2022年問題とは、端的に言えば、都市圏にある農地の一部が放出されることで、膨大な数の住宅が建築され、不動産価格が下落するのではないかと言われている問題になります。「生産緑地問題」とも言われています。

生産緑地とは

 「生産緑地」とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の1つで、分かりやすく言うならば、「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」といったものになります。

 生産緑地法において、生産緑地は「良好な生活環境の確保に相当の効用がある」ことや「公共施設等の敷地として適していること」、「農林漁業の継続が可能であること」、「500㎡以上(2017年改正で300㎡)の規模であること」などの定義がなされています。

生産緑地の3つの特徴

 それでは、生産緑地には、どのような特徴があるのでしょうか。

 第一に、生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては、「30年間の営農義務」が課されます。営農義務以外にも、生産緑地を農地として管理し、生産緑地である旨を掲示する必要があります。

 次に、相続や遺贈により生産緑地を取得した場合には、その取得者は生産緑地分の相続税の「納税猶予」を受けることができます。通常と比べるとかなり優遇されているように感じますが、あくまでも「納税猶予」であることに注意が必要です。

 最後に、固定資産税の優遇があります。生産緑地内にある土地については、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地のいずれについても一般農地並みの課税がなされます。宅地とは異なる方法で固定資産税評価額が計算されるため、納税額が安く抑えられています。

生産緑地の2022年問題とは

 生産緑地は1992年に一斉に指定されているため、指定の日から30年の営農義務が終える2022年に一斉に生産緑地の指定解除がなされることになってしまいます。

生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、30年の営農義務経過後は市町村に対して買い取りの申し出をすることが可能になります。結果的に、大量の土地が市場に供給されることになりますので、その影響によって、地価の大幅な下落が懸念されています。

まとめ

「2020年問題」とは、消費税増税による需要の落ち込みと、オリンピックの閉幕の2つを意味する。

「2022年問題」とは、都市圏にある農地の一部が放出されることで、膨大な数の住宅が建築され、不動産価格が下落するのではないかと言われている問題。「生産緑地問題」とも言われている。

以上、簡単ではありますが、

「準備しておくべき!?2020年問題と2022年問題とは」を解説してきました。

最後までお読みいただき、有難うございました!

 

 

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